Nous publions un second échange de questions et réponses préalable à la réunion de ce Mardi 5 Mai.
Question 1:
L'audit réalisé pour un coût de 77 760 € répond aux obligations légales auxquelles était tenu le SDC. Avez-vous l'intention de diffuser ou de mettre sur le blog du C.S. le rapport établi par le BET BETREC ?
Réponse :
Le rapport de Betrec comprend plusieurs parties et n’est pas facile à lire pour les profanes – mais tout à fait intéressant pour les autres et ceux qui peuvent prendre le temps de le lire. Le CS pratique ainsi pour tous les rapports sur des sujets très techniques, nous en avons eus beaucoup à traiter dans les dernières années.
Pour la réunion du 5 mai, nous préparons avec Betrec un power point de synthèse, qui servira pour l’exposé et les questions plus précises. Cette synthèse sera bienvenue sur le blog, pour diffuser une information accessible à tous. Ceci dit, nous proposons aussi :
- d’une part, de mettre chez les gardiens un exemplaire des rapports
- d’autre part, de les publier sur le blog en libre accès et en informer largement les copropriétaires mardi.
Question 2 :
Lors de la réunion du 5 Mai, merci d'indiquer ce que peut attendre le SDC d'une participation des Collectivités à ce premier engagement de dépenses.
Réponse :
Une précision tout d’abord : nous ne vous proposerons pas de voter les travaux mais une mission de maîtrise d’œuvre (MOE), à savoir :
- la consultation des entreprises pour avoir en 2016 des prix fermes et non plus une estimation (suite de la mission de Betrec)
- la recherche des meilleurs financements bancaires possibles, avec un travail de courtage auprès d’un pool de banques engagées dans la rénovation énergétique, et possible tiers-financement, nouveau dispositif de prêt dont les décrets d’application vont sortir pour 2016 (nouvelle mission de la SEM Energies Positif)
Par ailleurs, le PACT, qui anime l’OPATB 19e, réalisera gratuitement le calcul REEL, début 2016, des aides accessibles aux particuliers (enquête auprès des 400 copropriétaires) et au syndic (aides collectives). Il préparera aussi un dossier de subvention de la MOE (50%) auprès de la Région en 2015.
Autrement dit : aide substantielle du PACT sur le calcul des aides, possible subvention régionale (pour l’audit, la subvention était de 60%), accès à des dispositifs bancaires exceptionnels (voir plus loin).
Question 3 :
En dehors de l'hypothèse du remplacement des baies vitrées, le BETREC a-t-il proposé :
- l'isolation thermique des murs pignons des bâtiments
- l'isolation thermique des retours des loggias (pour le bâtiment B par exemple)
- l'isolation thermique des dessous de fenêtres qui sont seulement composés de panneaux non isolants
étant observé que l'isolation thermique des terrasses formant toiture semble prévue ; ce qui signifierait une réfection des étanchéités.
Réponse :
Ceci vous sera expliqué en détail par Betrec mardi, avec l’analyse comparée des gains énergétiques et des coûts des 3 scénarios réglementaires étudiés d’abord. Quatre postes de dépenses permettent ensemble d’obtenir le meilleur ratio amélioration / coût :
- les menuiseries (qui comprennent les panneaux pleins des ensembles menuisés, les volets roulants et leurs coffres)
- la reprise de la VMC (indispensable quand on rend les fenêtres étanches et, de toute façon, qui fonctionne mal, sans doute depuis l’origine)
- le chauffage (changement de l’alimentation de notre sous-station CPCU depuis la vapeur vers une « boucle d’eau chaude, ce qui va nettement améliorer son fonctionnement et faire baisser les coûts de maintenance)
- l’isolation des toitures et donc la réfection de l’étanchéité
Le scenario dit « facteur 4 » (diviser par 4 les consommations énergétiques) montre le coût important d’une isolation des pignons (déjà un peu isolés), des retours de loggias et, en général de l’isolation des murs par l’extérieur. L’usage d’un logiciel de simulation dynamique a démontré que l’amélioration énergétique était faible au regard d’un coût très élevé. Tout ça vous sera exposé.
Il s’avère que très peu de copropriétés vont si loin dans la rénovation thermique.
Question 4 :
Mais qu'est-il prévu dans cet audit pour le remplissage des vides existants au pourtour des baies vitrées et des fenêtres, ce qui provoque actuellement une énorme déperdition ?
Sur la question des vides au pourtour des fenêtres : le remplacement des menuiseries rendra tous les panneaux menuisés étanches, supprimant toute déperdition : c’est pour ça que ce poste est très important (thermique, acoustique, confort).
Question 5 :
Comment voyez-vous la répartition des dépenses si les travaux sont votés en 2016 ?
> Pour ma part, je ne vois pas d'autres solutions qu'un vote par bâtiment, ce qui peut signifier que certains bâtiments adhèrent et d'autres pas à l'offre de rénovation énergétique.
Réponse:
Nous voterons, cette année, sur les études qui permettront, en mai 2016, de savoir à quel coût, sur quelle durée, ceux-ci pourront se faire, le solde restant à charge pour chacun.
Sur la répartition des dépenses : comme pour tous les travaux de maintenance, certains coûts sont partagés par tous (chauffage et eau chaude sanitaire concernent aussi certains bureaux et les parties communes) ; pour d’autres postes, le partage des dépenses se fait par bâtiment, selon les tantièmes de parties générales. Mais il faut bien comprendre le principe de la rénovation énergétique : nous contribuerons tous, depuis notre logement, à la réduction de la consommation énergétique collective, qui est calculée globalement pour l’attribution des subventions. Les travaux seront forcément phasés ; mais si un immeuble voulait sortir du lot, le taux général des subventions baisserait, rendant l’équilibre du scenario 2 incertain. Betrec en dira plus.
Question 6 :
Volets roulants, fenêtres et portes-fenêtres.
Ces équipements sont privatifs et l'assemblée générale n'a pas qualité pour OBLIGER les copropriétaires à remplacer ces équipements (dont certains l'ont déjà été à titre personnel), Et ceci, même si ce remplacement est souhaitable.
Réponse:
C’est exact, tout ceci est privatif, nous ne pouvons que tenter de convaincre les copropriétaires des avantages qu’il y a à les changer. Personne ne se fera imposer quoi que ce soit, mais il vous sera expliqué en quoi faire des travaux maintenant (avec des aides conséquentes) et, notamment, changer les menuiseries, nous préserve de futures augmentations du coût de l’énergie et de nos charges, jusqu’à les rendre insupportables pour nombre d’entre nous.
La question des fenêtres récemment changées est toujours sensible dans ce genre de démarche et se traite dans la clarté, au cas par cas.
Nous avions ajouté cette question dans l’enquête faite auprès des copropriétaires fin 2014. Elle a montré que le nombre de changements récents (donc avec des fenêtres très efficaces thermiquement) n’est pas aussi élevé qu’on attendait.
C’est un point qu’il faudra étudier précisément dans la phase suivante. Nous suggérons qu’on mette cette question dans l’enquête que fera le PACT auprès des 400 copropriétaires, de façon à avoir une vision concrète de la situation.
Un mot encore : la SEM Energies Positif a cité le cas d’une copropriété à Meudon, similaire à la nôtre mais plus grande (900 logements) et avec le même type de travaux. L’économie, par rapport à un changement individuel de fenêtre, était d’environ 60%.
Question 7 :
Si l'immeuble ne peut bénéficier du classement en BBC rénovation, quelle sera l'espérance de subvention à attendre ?
Un vote favorable de la poursuite de l'étude entreprise génèrera un complément de dépenses de : - 75 180.€ pour le BETREC - et de 10 800.€ + 7 200.€ soit : 18 000. € pour Energies POST' IF, soit un total de : 93 180. € en y intégrant le coût de l'audit. EST CE BIEN RAISONNABLE ? Quelle aide financière à attendre à ce stade ?
Réponse:
Ces coûts sont habituels pour ce qui est des études en vue des travaux. Nous avons bénéficié, avec l’audit, d’études très avancées de Betrec (des détails de niveau APD, bien au-delà de l’APS habituel – avant-projet sommaire) et lui avons demandé de serrer ses prix pour la consultation des entreprises.
La prestation d’ingénierie financière est indispensable si on veut avoir des prêts bien négociés. Le tiers-financement est un dispositif nouveau, dont l’intérêt (pour notre porte-monnaie) vous sera expliqué mardi.
Le total est de 93 180euros. Là-dessus, nous demanderons à bénéficier d’une aide de 50% à la Région (avant les élections de décembre, évidemment). Et l’audit nous aura coûté 40% de son prix. Réfléchir avant, avoir des données fiables et les meilleures conditions possibles pour les travaux, a effectivement un prix, qui est largement subventionné actuellement. Ce point sera discuté Mardi
Question 8 :
Financement des travaux
> Compte tenu de l'importance des charges de copropriété habituellement payées, on ne peut pas prétendre à ce que l'immeuble soit habité par des familles à revenus modestes même si maintenant un grand nombre de résidents retraités y demeurent.
> Je suis donc intimement persuadé qu'il ne faille pas espérer des subventions de l'ANAH à titre individuel ainsi que je peux le constater dans un autre immeuble qui pour le moment suit le même cheminement que le nôtre.
> Par contre, des déductions fiscales pourront avoir lieu au titre de l'impôt sur le revenu, à titre particulier, mais seulement après règlement des factures.
> De même, il ne paraît pas souhaitable que l'immeuble souscrive un prêt collectif si ce n'est un prêt de type "CREDIT FONCIER" qui permette au Syndicat de ne pas être responsable des impayés d'un copropriétaire.
> Dans cette hypothèse le Syndic est tout à fait compétent pour la mise en place d'un tel prêt sans avoir recours aux Services de ENERGIES POST'IF
> Pour ma part, le seul intérêt de l'intervention de ENERGIES POST IF réside dans le préfinancement de la partie des travaux qui fera l'objet du versement d'une subvention mais qui ne sera versée qu'après réalisation desdits travaux. Mais cela vaut-il la peine de financer préalablement 37 800. € au titre de l'assistance financière
Réponse:
Détrompez-vous (le PACT vous donnera des exemples précis sur 2015), les aides ANAH dédiées aux copropriétés pour la rénovation énergétique visent aussi les couches moyennes. Nous avons demandé qu’il donne des exemples pour certaines situations de relative fragilité (personne âgée seule, jeune couple avec enfants, etc.) avec des niveaux de revenus précis pour montrer le champ d’application des aides individuelles.
Sur les prêts collectifs : c’est une piste très recommandée et avantageuse, avec un système de cautionnement pour éviter qu’un impayé repose sur les autres copropriétaires. C’est là que le travail de courtage d’Energies Positif est utile, avec des banques déjà engagées auprès de l’Etat pour faciliter la rénovation énergétique. Son représentant vous donnera les exemples dont il nous a parlé, ils parviennent à des taux que le syndic serait incapable d’obtenir (ce n’est pas exactement son métier). Il expliquera tout ça mardi, à vous de juger.
Question 9 :
Par contre, si les propositions du Conseil Syndical ne sont pas retenues à l'issue de la prochaine assemblée générale, je pense que certains copropriétaires apprécieraient d'être conseillés au niveau de la copropriété pour, au moins :
- remplacer les baies vitrées et fenêtres par des équipements bénéficiant d'un haut degré d'isolation thermique
- isoler les vides existants au pourtour des baies et fenêtres, et ceci pour une réalisation en une ou plusieurs fois.
Mais je m'interroge par ailleurs - en tant que profane - sur l'opportunité de remplacer les ouvrants existants dans les appartements exposés sud et sud-ouest qui bénéficient d'un ensoleillement important. Pour ces appartements, l'installation de fenêtres isolantes priverait les occupants d'une source de chaleur conséquente puisque l'isolation thermique des ouvrants empêcherait toute pénétration solaire.
Réponse:
Vous trouverez ci-dessus quelques réponses à vos questions pour ce qui est du différentiel de coût entre des solutions individuelles et collectives. Tout l’intérêt de la réunion de mardi est de faire comprendre la logique du « bouquet de travaux », qui doit être présenté globalement pour bénéficier des meilleures subventions mais peut s’étaler dans le temps.
Un mot sur les façades sud et sud-ouest : les déperditions thermiques se produisent quand il fait froid ou mauvais, quelle que soit l’orientation ; et quand il fait soleil, l’avantage du sud demeurera, par l’ouverture des châssis et en principe hors des temps de chauffage. L’amélioration de la ventilation sera aussi une réponse, seulement en cas de travaux collectifs.
Question 10 :
J'apprécierais que le présent mail soit diffusé aux membres du Conseil Syndical afin que chacun réfléchisse aux propos que j'ai développés ci-dessus.
Voilà qui va être fait, avec ces premières réponses sur le blog, le CS en sera informé parallèlement.
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