CONSEIL SYNDICAL DU 15 septembre 2010
en présence de M. Charmes, IMMO de FRANCE
Présents :
Mlles Fourier, Guianvar’ch, Saint-Jore
Mmes Bertrand, Malouvier, Ouairy
MM. Aznar, Croiset, Petit, Sauloup, Sitbon
Représentés :
M. Gallois (Mlle Guianvar’ch)
M. Vicaire (M. Petit)
M. Zindy (Mme Ouairy)
Président de séance :
M. Petit
Secrétaire :
Mlle Fourier
Adoption du compte-rendu du conseil syndical du 1er juillet 2010
Quatre abstentions de personnes absentes ce jour-là.
ACTIONS REALISEES DEPUIS LE 1er JUILLET 2010
a) TRAVAUX :
SSI :
M. Charmes a d’abord pris contact avec Alternet, puis s’est renseigné auprès de
M. Croiset. Il a participé, le 31 août à une réunion au cours de laquelle Alternet a présenté à M. Poudras, capitaine des pompiers, un nouveau projet en présence de SPIE et de VERITAS. Le projet a été accepté oralement :
- Un réglage palier par palier devra être fait pour s’approcher le plus près possible des normes exigées ;
- Problème de l’étalonnage des portes qui devra être réduit, par ajout d’embases, afin de préserver les pressions requises (portes des paliers et sas) ;
- Pas d’intervention à prévoir sur les 25e et 26e étages : le capitaine des pompiers tient compte de l’âge de l’immeuble et des coûts importants qui risqueraient d’être induits.
Alternet va finaliser son dossier qui devrait être remis courant septembre à M. Charmes pour transmission à la Préfecture. Le retour pourrait avoir lieu fin novembre.
Ensuite tests et reprise de travaux début 2011, si dossier avalisé.
Coût : on part sur le principe d’absence de surcoût pour la copropriété affirme le gestionnaire.
Peinture du B :
L’entreprise travaillait de manière peu rigoureuse en plusieurs lieux à la fois. Il a fallu exiger un recadrage des travaux. La demande d’un palier témoin (2e étage) a permis de constater des résultats acceptables.
Le feu vert a alors été donné pour continuer.
Pour améliorer la communication avec les copropriétaires, un état d’avancement est fourni chaque semaine. Un retard a été annoncé, dû à des problèmes de personnel.
Actuellement, sept paliers sont finis.
M. Medina, copropriétaire, est intervenu a propos de fissures sur des plafonds. Le résultat présenté lui a donné satisfaction.
Façade du B :
Etude d’architecte : 160 000 € pour les deux façades avec des échafaudages. Non retenue.
Société VERSANT : (cordistes sans échafaudage) a fait une première approche pour établir un devis et intervient actuellement. Coût total : 25 000 €, diminué de l’indemnité perçue de
12 600 € pour dommages- ouvrages, imputable à cette dépense.
La reprise porte sur des zones sans rapport avec les travaux précédemment réalisés.
M. Croiset précise que le problème peut se reproduire au droit des joints entre les balcons
(zone à surveiller particulièrement).
Piscine :
- Fuite au plafond du hall d’entrée. Travail non réalisé depuis août 2009 malgré des demandes réitérées au syndic. La société BATEI est enfin en train d’intervenir actuellement.
- Radiateur vestiaire des femmes : pose les 21 et 22 septembre.
- Réduction consommation d’eau de la piscine par meilleure adaptation au nombre d’utilisateurs.
- Changement d’une main courante défectueuse.
- Réfection des joints des douches réalisée. Prévoir pose porte-manteaux dans les toilettes et un autre dans une des cabines côté femmes.
- Condensation hivernale abondante, sur murs du 26e étage, liée aux conduits percés des ventilations primaires de chute suite à travaux. Réparation réalisée avec pose de tampons de dégagement pour faciliter leur nettoyage ultérieur. Efficacité à vérifier cet hiver.
- Pédiluve : modification de plomberie sur son alimentation pour ne pas gaspiller l’eau. Voir si l’eau froide dans le pédiluve est supportée par les baigneurs.
Entretien jardins :
Lenteur d’ISS à intervenir car contrat résilié. Nouveau jardinier au 1er janvier 2011. Néanmoins, le travail a été fait en septembre : taille arbuste, en particulier.
Notre immeuble devient peu intéressant pour cette société, pour elle, nos espaces verts sont trop restreints.
Autres :
Curage colonne montante du B au nord côté Danjon demandé par Mme Bertrand à la suite de désordres subis (débordement par ses WC). Demande de vérification de cette colonne à ISS hygiène qui a un contrat d’entretien.
b) GESTION :
Vérification des comptes réalisée début juillet :
Dépenses : 1 365 834 € soit 45 % du budget prévisionnel 2010 : 2 578 260 €.
Deux postes imprévus et coûteux :
Travaux piscine : 33 889 €
Frais de location de groupe électrogène : 46 219 €
Demande à la comptable d’IMMO d’une ventilation complète des dépenses par poste.
Le filtre UV posé sur une vitre du poste de sécurité, puis enlevé, ne sera pas facturé : la pose a eu lieu après l’annulation de la commande, suite à environ deux mois d’attente non annoncés.
Légionelles :
Les résultats des prélèvements de février 2010 reçus en juin 2010 sont dans des normes acceptables. Transmission à DT pour actions nécessaires. Chocs thermiques faits tous les deux mois et annoncés par affichage. On souhaiterait qu’ils n’aient pas lieu pendant le week-end (coût et dangerosité). Demande d’une copropriétaire de consulter les résultats. Des prélèvements faits chez elle n’apparaissent pas. Ces résultats seront demandés à GIFFARD et
deux prélèvements annuels demandés à cette société.
Un membre du conseil syndical conteste le bien fondé de ces recherches systématiques.
A SUIVRE
Hammam :
1) Fuite très importante du 25 juillet due à l’éclatement d’une tuyauterie. Intervention du gardien- chef pour couper l’eau et organiser le nettoyage.
M. Tabbi, pour le hammam, nous demande de faire refaire les joints et assure qu’il s’agit de respecter un rapport d’expert. Mme Ouairy demande à voir le rapport, les joints n’étant pas la cause des désordres.
Cette fuite était accidentelle, mais une quinzaine de jours auparavant M.Chan avait déjà signalé une fuite.
M. Croiset confirme que des travaux ont été faits au hammam. M. Charmes, du fait du maintien d’infiltrations, a fait un courrier à M. Tabbi précisant que toute nouvelle fuite lui sera signalée et que le syndicat des copropriétaires verrait la suite à donner.
2) Odeurs de parfums provenant du hammam qui atteignent le 8e étage du C7. DT va effectuer des essais fumigènes pour savoir si il y a une utilisation indue des gaines de ventilation. Risques de propagation d’incendie car les parfums sont des essences volatiles potentiellement inflammables.
Mondiale de l’Habitat et Free :
Un affichage a été fait concernant les démarchages (fenêtres, volets, portes, fournisseurs d’accès Internet…). LE SYNDIC NE RECOMMANDE AUCUNE SOCIETE, AUCUN FOURNISSEUR D’ACCES INTERNET.
M. Charmes est intervenu auprès de la Société Mondiale de l’Habitat dans le cadre d’un abus de faiblesse et d’une utilisation frauduleuse d’IMMO de France.
Sprinklers :
1) Une pompe a été changée, ce qui a fait disparaître une fuite. Une autre pompe a été réparée gracieusement par TYCO lors de son dernier passage.
Chaque mois la consommation d’eau des sprinklers est vérifiée. Actuellement aucune surconsommation.
2) Réparation concernant les reports d’alarme défectueux de deux pompes vers le poste de sécurité. Question importante pour la sécurité.
Le Diadème :
Remboursement à ce dernier par le syndicat des copropriétaires d’un trop-perçu sur l’eau : 6 000 € sur trois ans. Suite à l’étude des branchements, il est apparu que Le Diadème était facturé pour sa propre consommation et celles des commerces de la galerie. Le Diadème a enfin permis la pose d’un compteur individuel dans son local pour éviter que ce problème ne se reproduise.
NB : les relevés des consommations d’eau sont maintenant faits en novembre pour que les résultats puissent être utilisés pour les comptes de décembre.
Guide d’accueil :
M. Aznar en a proposé deux mises en page. Sa proposition sera étudiée au prochain conseil syndical en présence de M. Gallois qui a fait précédemment le même type de proposition.
Actuellement le guide est sur le blog du Belvédère et des exemplaires sont à la disposition des nouveaux occupants au poste de gardiennage.
Procès Guillou :
Convocation à comparaître pour le syndicat des copropriétaires du Belvédère devant la juridiction de proximité ce jour, 15 septembre 2010 à 13 heures 30.
Les faits : Mlle Guillou donne un appartement en location au bâtiment C. Le 2 janvier 2008, dégât des eaux causé par un robinet de chauffage défectueux. Dix centimètres d’eau dans l’appartement. Intervention en urgence de DT. Coût 521,83 € pour un passage le jour même et un autre quelques jours plus tard pour terminer le travail.
Facture adressée par DT au syndicat des copropriétaires et payée par IMMO/ICADE qui l’a imputée à Mlle Guillou dont l’assurance lui a remboursé 8 000 € pour les dégâts. Mais, celle-ci n’a pas remboursé la cause du sinistre : le robinet défectueux. Ce qui est la norme.
Après des échanges de courrier avec Mme Freslon, Melle Guillou porte plainte en décembre 2009. Elle conteste la facture et demande en plus 1 000 € pour préjudice moral.
Mme Ouairy qui a assisté au procès en fait le compte rendu. Mme Pierre, du service juridique d’IMMO, représentait le syndicat des copropriétaires. Le compagnon de Mlle Guillou la représentait. Notre défenderesse a présenté une argumentation pertinente et posée. Le défenseur de Mlle Guillou a dû être recadré par la juge. Mme Ouairy a pu intervenir lorsque le représentant de Mlle Guillou a affirmé qu’il suffisait de fermer les robinets d’eau chaude et d’eau froide de l’appartement pour arrêter la fuite du radiateur (circuit de chauffage différent des circuits d’eau chaude et d’eau froide).
Mme Pierre a demandé pour le syndicat des copropriétaires un dédommagement de 300 €.
Le jugement sera rendu le 4 novembre, mais sera connu plus tard du syndicat des copropriétaires.
NB : DT n’avait pas d’ordre de service du syndic. Il est intervenu dans l’urgence, ce qui a évité d’amplifier à l’excès les dommages. « Ce n’est pas pour autant que le syndic devait accepter de payer cette facture privative », affirme Mme Ouairy.
Accès de l’appartement de M. Kasbarian :
Plaignant : M. Habbib, 22e étage, constate une forte surchauffe dans son appartement. Ce problème nécessite des travaux qui obligent à vider la colonne. Or, la fermeture de cette colonne ne peut se faire qu’en accédant à l’appartement de M. Kasbarian : l’accès à la vanne s’y trouve. De plus, il y a une fuite dans le sol qui doit aussi être réparée en accédant à cet appartement.
M. Kasbarian demande des constats d’huissier payés par le syndicat des copropriétaires avant et après les travaux.
En vue d’obtenir un accord amiable, M. Charmes va lui proposer de faire un état des lieux contradictoire avant et après ces travaux, en présence d’un représentant de DT. M. Kasbarian pourra être dédommagé par l’assurance de DT s’il y a des problèmes.
Divers :
Souris : action réalisée sur toute une colonne du A.
Cafards : action en urgence sur tout un étage suite à alerte par un copropriétaire du C.
Pigeons : le nourrissage rue Danjon est enfin arrêté après de nombreuses interventions auprès de la mairie du 19e et d’organismes responsables.
Parkings nettoyés correctement.
Gestion du personnel :
Question de Mme Malouvier concernant l’action réelle du syndic sur ce dossier. Réponse de M. Charmes : « Le syndic garde la gestion du personnel ».
1) Tableau de la formation du personnel : de nombreux retards ont été déplorés et le service du personnel alerté. Un tableau va être remis à Mme Ouairy pour que les actions nécessaires soient réalisées en 2010 (recyclages et remises à niveau pour IGH).
Si formations sur place, on ne fera pas payer la location de la salle.
Formations pour interventions sur ascenseurs « triplex » par KONE : en attente.
Mlle Saint-Jore demande le coût des formations. Elle précise que le surcoût lié aux remplacements peut être pris en charge par AGEFOS- PME. Ce dossier sera étudié par la commission gardiennage qui aura lieu le 6 octobre à 19 heures 30.
2) Avenant au contrat de travail du gardien-chef, M. Torlet. Cet avenant tiendra compte des tâches qualifiées et spécialisées qu’il assume et qui n’apparaissent pas dans son actuel contrat de travail. Il est payé en unités de valeurs. Son taux d’emploi actuel est de 10 900 UV, soit 109 %. Le maximum possible est 12 500 UV. Ce taux d’emploi correspondrait à une augmentation de 450 €. Le conseil syndical propose, du fait de l’appartement de fonction, une augmentation de 250 € brut. L’avenant précisera les travaux qualifiés et spécialisés qui justifient l’augmentation.
Accord à l’unanimité.
Dernière minute: Le 8 octobre, M. Charmes et Mme Ouairy ont reçu M. Torlet. Le gestionnaire lui a fait part de la décision du Conseil syndical de lui proposer un avenant à son contrat de travail précisant les tâches qualifiées et spécialisées qu’il assume, ce qui impliquait une augmentation de salaire. Il a remercié ses interlocuteurs, ainsi que tout le Conseil, a dit être très touché de ce geste et de la confiance ainsi manifestée mais qu’il déclinait l’offre qui lui était faite.
M. Charmes a demandé à M. Torlet de réfléchir.
3) Heures de nuit. Demande de M. Malfilâtre :
- Le 30 août, rencontre entre M. Malfitrâte, Mme Chiesa, DRH, M. Charmes et Mme Ouairy. A la fin d’échanges très précis, Mme Chiesa a souhaité l’intervention d’un avocat. Celle-ci n’est pas souhaitée par le Conseil syndical.
- La commission gardiennage a revu le problème et a trouvé une explication complète suite aux recherches de Mme Freslon et à l’analyse de Mlle Saint-Jore :
M. Malfilâtre affirme que l’augmentation de son salaire de 260,47 € en mai 2007 s’explique par le passage aux 35 heures.
Or, son contrat signé le 11 septembre 2006 l’engage sur la base de 35 heures.
L’augmentation s’explique, en réalité, par le passage d’un horaire de travail de 8 heures par jour à un horaire de 12 heures. Soit de 7 heures à 19 heures, soit de 19 heures à 7 heures, ce qui inclut des heures de nuit.
IMMO de FRANCE n’a jamais pu donner des précisions concernant l’avenant de 2007, mais M. Charmes a fourni des bulletins de salaires et tous documents permettant de comprendre la cause réelle de cette augmentation.
Le Conseil syndical, suite à cette analyse, émet un avis défavorable à la demande de
M. Malfilâtre.
ACTIONS EN COURS
Sprinklers : Afin d’éviter une dépense de 5 500 € pour des tests à effectuer sur l’efficacité des sprinklers, en cas d’incendie, par GIFFARD, le syndic va demander un courrier formulé par VEOLIA pour connaître les paramètres indispensables de pression de l’eau que fournit la Ville de Paris. Les deux précédentes demandes formulées par le Conseil syndical n’ont pas permis d’obtenir des réponses suffisamment précises pour pouvoir engager des tests. Il faut connaître la pression minimale requise pour le bon fonctionnement des sprinklers afin qu’il n’y ait pas obligation de création d’une réserve d’eau en amont dans l’immeuble.
Faire faire un cahier des charges pour mise en conformité du réseau et mettre en concurrence pour une réalisation en 2012.
Mme Malouvier quitte la séance à 22 heures 50.
Groupe électrogène (GE) :
Devis obtenus de DT et d’une autre société. Un 3e est en attente. DT affirmant la nécessité de l’installation de deux GE, Mme Freslon a voulu avoir confirmation, auprès de la Préfecture de Police, de la position du Conseil syndical : un seul groupe est nécessaire, du fait de la date de la construction de l’immeuble 1972, bien antérieure à la directive de 1977. La réponse de la Préfecture de Police a nécessité un nouveau courrier plus circonstancié insistant sur cette antériorité. Réponse attendue dans deux mois environ.
M. Aznar quitte la séance à 22 heures 55.
Systèmes électriques et SSI :
Reprise du rapport VERITAS pour demande de devis pour mise en conformité avec les rappels de la commission de sécurité.
Programmer leur réalisation en fonction des coûts.
Ascenseurs :
Problèmes avec KONE : maintenance, pénalités de retard du bâtiment A.
A partir du 27 septembre, travaux sur ascenseurs C6 et C7.
Demande au poste de sécurité de veiller à remplir le cahier « suivi des travaux » en particulier pour KONE.
Piscine :
IRISPORTS revoit actuellement son contrat pour éviter les facturations à l’acte.
Demande de fixation des pompes sur la dalle anti-vibrations.
Robinetterie :
Attente d’un nouveau contrat de PROXISERVE conforme au vote de l’AG.
Galerie marchande :
M. Flamencourt, cabinet d’expertise rez-de-chaussée et premier étage, en demande la réfection. M. Charmes va étudier les clés de répartition pour que l’on sache comment pourront être répartis les coûts. Le projet devra être soumis aux AG.
Circulaire de juillet de l’Association de Défense des Intérêts du Belvédère :
- Analyse faite par 4 membres du Conseil syndical.
- Une association de ce type n’a pas plus de droits que les copropriétaires indique le service juridique d’IMMO de FRANCE. La réponse sera faite par le syndic à un copropriétaire, car cette association n’est pas propriétaire et ne peut donc être son interlocuteur.
- Cette circulation attaque la légitimité de la notification du procès-verbal de l’AG comme non envoyé en recommandé. Pendant longtemps, cette pratique a été l’usage au Belvédère sans contestation et avec des économies substantielles.
Comme cette pratique empêche l’ouverture du délai de contestation de l’AG, IMMO de FRANCE va refaire la notification du PV en recommandé à ceux qui ont émargé au PCS. Ainsi l’économie liée à ce dépôt au Belvédère va se trouver annulée.
Les commissions financière et de gardiennage auront lieu le mercredi 6 octobre 2010, respectivement à 17 heures 30 et 19 heures 30.
Prochains conseils syndicaux : 13 octobre, 17 novembre et 15 décembre.
Fin du conseil à 23 heures 30.
A Paris, le 10.10.10
La présidente La secrétaire
Colette Ouairy Françoise Fourier
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